Expulsion d’un occupant sans droit ni titre suite à adjudication immobilière contestée – Cour d’appel de Montpellier, 4 décembre 2025, N° de RG 25/02349

📘 L’Essentiel

L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier entraîne des conséquences juridiques, notamment en matière d’expulsion. Le tribunal a constaté que Mme [P] [M] était devenue occupante sans droit ni titre à compter du 23 avril 2024, suite à un jugement d’adjudication. Le juge a ordonné son expulsion pour mettre fin à cette occupation illicite, sans clause prévoyant son maintien dans les lieux. La demande de délais formulée par Mme [P] [M] a été rejetée, n’ayant pas justifié sa situation financière.. Source : Cour d’appel de Montpellier, 4 décembre 2025, N° de RG 25/02349

🧾 🏛️ Source : Cour d’appel de Montpellier, 4 décembre 2025, N° de RG 25/02349

Le tribunal judiciaire de Montpellier a rendu un jugement le 22 avril 2024, adjudgeant une maison d’habitation à la société AR Promotion, propriété d’ayants droit d’un défunt. Suite à ce jugement, la société AR Promotion a signifié à une occupante, sans droit ni titre, de libérer les lieux. En septembre 2024, la société a mis en demeure l’occupante de verser une indemnité d’occupation de 7 500 euros.

Le 17 octobre 2024, la société AR Promotion a assigné l’occupante devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir son expulsion. Le 21 mars 2025, le juge a déclaré l’action recevable, constatant que l’occupante était sans droit ni titre depuis le 23 avril 2024, et a ordonné son expulsion. L’occupante a été condamnée à payer des dépens et une somme de 200 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 15 avril 2025, un commandement de quitter les lieux a été délivré à l’occupante. Celle-ci a interjeté appel le 26 avril 2025, contestant la décision du juge et soutenant qu’elle était propriétaire en indivision et pouvait donc occuper le bien. Elle a également affirmé que la société AR Promotion n’avait pas respecté ses obligations de consignation du prix de vente.

Les nouveaux propriétaires, M. [C] [T] et la société [A] [O] holding, ont demandé la confirmation de l’ordonnance d’expulsion, arguant que l’occupante était sans droit ni titre et que la société AR Promotion avait respecté ses obligations. Ils ont également souligné que l’occupante n’avait pas justifié de sa situation financière ni de ses démarches pour se reloger.

La cour a confirmé la décision du premier juge, rejetant la demande de délais pour quitter les lieux, considérant que l’occupante n’avait pas fait preuve de bonne foi. Elle a également condamné l’occupante aux dépens d’appel et à verser des indemnités aux parties intimées.

💡 Questions / Réponses juridiques

Quel est le fondement juridique de l’expulsion de l’occupante sans droit ni titre ?

L’expulsion de l’occupante sans droit ni titre est fondée sur les dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, qui stipule que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent prescrire en référé des mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse. Cela vise à prévenir un dommage imminent ou à faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans cette affaire, le tribunal a constaté que l’occupante était devenue sans droit ni titre des lieux à compter du 23 avril 2024, date à laquelle le jugement d’adjudication a été rendu. L’absence de contestation de la capacité d’agir de la société AR Promotion à ce moment-là a également été notée, ce qui renforce la légitimité de la demande d’expulsion.

Quel est l’impact de la vente par adjudication sur les droits d’occupation ?

La vente par adjudication a un impact direct sur les droits d’occupation. Selon le jugement rendu le 22 avril 2024, la maison a été adjugée à la société AR Promotion, ce qui a entraîné la perte de tout droit d’occupation pour l’occupante. L’article 835 du code de procédure civile précise que l’adjudication emporte paiement du prix et des accessoires, ainsi que la libération des lieux par l’occupant.

Il est également précisé que l’occupante ne pouvait pas revendiquer un droit d’occupation en tant que propriétaire en indivision, car le jugement d’adjudication a été rendu postérieurement à sa demande d’occupation. De plus, aucune clause dans le cahier des conditions de vente ne prévoyait le maintien dans les lieux de l’occupante, ce qui a été un élément déterminant dans la décision du tribunal.

Quel est le rôle des actes authentiques dans la procédure d’expulsion ?

Les actes authentiques jouent un rôle crucial dans la procédure d’expulsion. Dans cette affaire, deux actes authentiques datés du 11 mars 2025 ont été établis, confirmant la vente des biens à M. [C] [T] et à la société [A] [O] holding. Ces actes ont été notifiés à l’occupante, lui indiquant que les nouveaux propriétaires avaient acquis les droits sur le bien.

L’article 835 du code de procédure civile stipule que l’adjudicataire devient propriétaire du bien et peut donc demander l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre. Les actes authentiques servent de preuve de la propriété et de la légitimité de la demande d’expulsion, renforçant ainsi la position des nouveaux propriétaires dans la procédure.

Quel est le cadre légal pour demander des délais pour quitter les lieux ?

Le cadre légal pour demander des délais pour quitter les lieux est défini par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Ces articles stipulent que l’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement, sauf dans certains cas de mauvaise foi ou d’entrées illégales dans les locaux.

L’article L. 412-3 permet au juge d’accorder des délais renouvelables aux occupants, en tenant compte de leur situation personnelle et des diligences effectuées pour leur relogement. Cependant, dans cette affaire, l’occupante n’a pas fourni de preuves de sa situation financière ni de démarches pour son relogement, ce qui a conduit le tribunal à rejeter sa demande de délais.

Quel est le fondement de la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles ?

La condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles est fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qui prévoit que la partie perdante peut être condamnée à payer une indemnité à l’autre partie pour couvrir ses frais. Dans cette affaire, l’occupante a été condamnée aux dépens en raison de sa défaite en première instance et en appel.

L’article 700 permet également de demander une indemnité pour les frais engagés dans le cadre de la procédure. Étant donné que l’occupante a succombé dans ses demandes, le tribunal a jugé approprié de lui imposer le paiement des frais, y compris une indemnité de 500 euros à chaque partie intimée, conformément aux dispositions légales.