Logement décent : obligations du bailleur en question – Questions / Réponses juridiques

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, conforme à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. En cas de non-conformité, l’article 20-1 permet au locataire de demander la mise en conformité. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de deux mois, le locataire peut saisir le juge, qui peut ordonner les travaux nécessaires et réduire le loyer. Les désordres constatés, tels que l’humidité et les installations électriques non sécurisées, constituent une violation des obligations du bailleur.. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : Par acte sous seing privé du 25 mars 2023, un bailleur a consenti un bail d’habitation à un locataire pour des locaux situés à une adresse précise, moyennant un loyer mensuel de 400 euros et une provision pour charges de 5 euros. En mai 2024, le locataire a signalé des désordres dans le logement au service d’hygiène et de salubrité, qui a dressé un compte-rendu de visite. En septembre 2024, le locataire a informé l’agence immobilière gestionnaire du bien d’un dégât des eaux affectant plusieurs pièces.

Le service d’hygiène a ensuite adressé un courrier au bailleur en octobre 2024, l’enjoignant de réaliser les travaux nécessaires. En décembre 2024, le conseil du locataire a mis en demeure le bailleur de préciser les mesures qu’il comptait prendre pour remédier aux désordres. En janvier 2025, le bailleur a indiqué que des interventions étaient en préparation, mais celles-ci n’ont pas été réalisées. En mars 2025, le locataire a assigné le bailleur devant le tribunal, demandant la réalisation des travaux, une indemnisation pour préjudice de jouissance, et la désignation d’un expert judiciaire.

L’affaire a été entendue en mai 2025, puis en juin 2025, où le locataire a actualisé ses demandes, incluant une réduction de loyer de 50% jusqu’à l’achèvement des travaux. Le bailleur a reconnu la nécessité des travaux mais a soutenu que le locataire n’avait pas facilité leur réalisation.

Le tribunal a constaté que le logement ne respectait pas les normes de décence et a ordonné la réalisation des travaux dans un délai de six mois, tout en réduisant le loyer de 25% pendant cette période. Le bailleur a également été condamné à indemniser le locataire pour son préjudice de jouissance et à payer les frais de justice.. Consulter la source documentaire.

Quel est l’obligation du bailleur en matière de logement décent ?

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article stipule que le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Il doit également être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondre à un critère de performance énergétique minimale, et être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Quel recours a le locataire si le logement ne respecte pas les normes de décence ?

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité.

Cette demande ne porte pas atteinte à la validité du contrat en cours. En cas de défaut d’accord entre les parties ou d’absence de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut également réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement jusqu’à l’exécution des travaux.

Quels sont les critères pour évaluer le préjudice de jouissance du locataire ?

L’évaluation du trouble de jouissance se fait par référence à plusieurs critères, notamment l’inhabitabilité partielle ou totale du bien, la durée du trouble, la valeur locative du logement et la surface concernée par le trouble.

D’autres éléments comme le coût du relogement, le nombre de personnes concernées, le prix d’acquisition du bien et la nature des désordres constatés sont également pris en compte.

En l’espèce, les désordres constatés ont restreint l’usage et l’agrément du logement, générant un préjudice de jouissance pour le locataire.

Quelle est la conséquence de l’absence de réalisation des travaux par le bailleur ?

L’absence de réalisation des travaux par le bailleur entraîne la condamnation de celui-ci à réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement conforme aux normes de décence.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est également tenu de garantir au locataire la jouissance paisible du logement.

Si les travaux ne sont pas effectués dans le délai imparti, le juge peut imposer une astreinte, comme cela a été décidé dans le jugement, où la SCI BSM62 a été condamnée à réaliser les travaux sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard.

Comment le tribunal a-t-il évalué le préjudice de jouissance dans cette affaire ?

Le tribunal a fixé le point de départ du préjudice de jouissance au 16 mai 2024, date à laquelle les désordres ont été constatés par le service d’hygiène et de salubrité.

Le préjudice a été évalué à 1256 euros, correspondant à 25% du loyer hors charges, calculé sur la période allant du 16 mai 2024 jusqu’à l’audience du 3 juin 2025.

Cette évaluation a pris en compte la durée des désordres et leur impact sur l’usage du logement, bien que celui-ci ne soit pas considéré comme inhabitable.

Quelles sont les implications des frais de justice dans cette affaire ?

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal a condamné la partie perdante, en l’occurrence la SCI BSM62, à payer les dépens de la présente instance.

Il a également alloué une somme de 1800 euros à l’avocat du locataire, en tant que frais exposés et non compris dans les dépens.

L’article 514 du code de procédure civile stipule que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire. Dans cette affaire, l’exécution provisoire n’a pas été écartée, permettant ainsi une mise en œuvre rapide de la décision.