Logement décent : obligations du bailleur en question

Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, conformément à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que le logement doit être exempt de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires.

Cette obligation inclut la fourniture d’éléments conformes à l’usage d’habitation, ainsi que l’entretien des locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat. Le décret n° 2002-120 du 30 décembre 2002 précise les caractéristiques de décence, notamment que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement.

En cas de manquement à cette obligation, le bailleur engage sa responsabilité, ce qui peut donner lieu à des demandes d’indemnisation pour les préjudices subis par le locataire, comme le préjudice moral et matériel.

Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à effectuer des vérifications régulières de l’état du logement et à répondre rapidement aux réclamations des locataires concernant des problèmes d’entretien ou de conformité.

A toute fins utiles, vous pouvez utiliser ce modèle de clause :

« Le bailleur s’engage à fournir un logement décent, conforme aux normes de sécurité et d’hygiène en vigueur, et à effectuer toutes les réparations nécessaires à l’entretien du logement durant toute la durée du bail. »

Q/R juridiques soulevées :

Quel est le délai de prescription applicable aux actions dérivant d’un contrat de bail ?

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire en droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

Dans cette affaire, l’assignation ayant été délivrée le 27 juin 2024, les demandes de la locataire concernant la période antérieure au 27 juin 2021 sont déclarées prescrites.

La locataire n’a pas présenté d’arguments pour contester cette prescription, ce qui renforce la décision du tribunal.

Quel est l’obligation du bailleur en matière de logement décent ?

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement ne présentant pas de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé, et conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur doit également entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et effectuer toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

De plus, l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 décembre 2002 précise que pour qu’un logement soit considéré comme décent, il doit assurer le clos et le couvert, être en bon état d’entretien et de solidité, et ses équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité.

Dans cette affaire, le bailleur a reconnu des dysfonctionnements dans le système de chauffage et de production d’eau chaude, ce qui constitue un manquement à ses obligations.

Quel est le rôle de la preuve dans les litiges relatifs à la décence du logement ?

L’article 9 du code de procédure civile stipule qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Dans cette affaire, la locataire a produit des éléments de preuve, tels que des correspondances avec le bailleur et des attestations, qui établissent l’existence de dysfonctionnements dans le chauffage et la production d’eau chaude.

Ces éléments, combinés aux reconnaissances du bailleur, suffisent à établir un manquement à ses obligations, sans qu’il soit nécessaire d’examiner d’autres preuves.

Quel montant d’indemnisation peut être accordé pour le préjudice subi par le locataire ?

Le tribunal a examiné les périodes de préjudice invoquées par la locataire et a décidé d’indemniser les périodes où des dysfonctionnements ont été établis.

Pour la période d’octobre 2021 à juin 2022, la locataire a été indemnisée à hauteur de 1500 euros, tandis que pour la période d’octobre 2022 à avril 2023, elle a reçu 100 euros, et pour la période de novembre 2023 à janvier 2024, 200 euros.

Concernant les pannes d’eau chaude, le tribunal a accordé 50 euros, reconnaissant que ces dysfonctionnements ont eu un impact sur la qualité de vie de la locataire.

Enfin, un préjudice moral de 1000 euros a été accordé en raison de l’impact des dysfonctionnements sur la vie quotidienne de la locataire.

Quel est le fondement de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles exposés.

Dans cette affaire, le tribunal a jugé qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la locataire les frais non compris dans les dépens.

Ainsi, la société LOGEAL IMMOBILIERE a été condamnée à verser 500 euros à la locataire sur le fondement de cet article, en reconnaissance des frais engagés pour la procédure.

Le tribunal a également condamné la société LOGEAL IMMOBILIERE aux entiers dépens, renforçant ainsi la décision en faveur de la locataire.

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 JUIN 2025

Minute :
N° RG 24/00894 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GUOG
NAC : 5AG Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

DEMANDERESSE:

Madame [S] [I]
née le 30 Janvier 1950 à LE TRAIT (76580), demeurant Immeuble Donon – Résidence du Val PORT JEROME SUR SEINE – Appt 124 – 76330 NOTRE-DAME-DE-GRAVENCHON

comparante, assistée de Me Solène LOUE, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

S.A. d’habitations à loyers modérés LOGEAL IMMOBILIERE, dont le siège social est sis 5 rue Saint Pierre – 76190 YVETOT

représentée par Me MARTIN-MENARD de la SCP EMO AVOCATS, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 10 Mars 2025, la décision ayant été mise en délibérée au 16 juin 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE
Madame [S] [I] est locataire d’un appartement de 3 pièces pourvu d’un système de chauffage central collectif dans la résidence du Val, appartement 124, immeuble DONON à PORT JERÔME SUR SEINE moyennant un loyer mensuel de 321,07 euros et une provision sur charges de 157,71 euros.
Indiquant avoir subi de nombreuses périodes d’absence ou d’insuffisances de chauffage et de coupures d’eau chaude entre 2020 et 2024, Madame [S] [I] a suivant assignation en date du 27 juin 2024 saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de solliciter :
– que soit jugé recevable et bien fondée la demande formulée par la requérante,
-que soit jugé que la société LOGEAL IMMOBILIERE a donné à bail un logement non conforme aux critères de décence érigés par la loi,
En conséquance :
-que la société LOGEAL IMMOBILIERE soit condamnée à régler à Madame [S] [I] :
*5275 euros en réparation de son préjudice de jouissance subi entre 2020 et janvier 2024
*2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi
*4585 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel.
*2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
Elle considère que le logement n’a pas conservé son caractère décent dès lors qu’elle n’a pas bénéficié d’une installation permettant un chauffage normal en disposant d’une température minimale de 19° et que dans ces conditions elle ne disposait pas d’un logement en état de servir à l’usage pour lequel il était loué. Que cette situation a commencé au cours de l’hiver 2020 -2021 pour perdurer jusqu’à l’hiver 2023-2024. Elle fait valoir des échanges de correspondances avec le bailleur, des attestations, un PV de constat d’huissier et considère que la société LOGEAL IMMOBILIERE n’a pas contesté ces faits tout en les minimisant. Elle estime établi la matérialité de son préjudice dont elle demande en conséquence réparation.
La SOCIETE LOGEAL IMMOBILIERE sollicite à titre principal :
-que soit déclarée irrecevable l’action introduite par Madame [S] [I] s’agissant des préjudices subis antérieurement au 27 juin 2021
-A titre subsidiaire :
Qu’il soit jugé que le logement donné à bail à Madame [S] [I] est décent
Que Madame [S] [I] soit déboutée de toutes ses demandes, fins et conclusions
-A titre infiniment subsidiaire :
Que les prétentions de Madame [S] [I] soient réduites sans excéder
-sur la période d’octobre 2020 à avril 2021 : 1200 euros
-sur la période d’octobre 2021 à juin 2022 : 120 euros et plus subsidiairement 1350 euros
-sur la période d’octobre 2022 à avril 2023 : 66 euros et plus subsidiairement 100 euros
-sur la période de novembre 2023 à janvier 2024 150 euros
Enfin que Madame [S] [I] soit condamnée à payer à la société LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
La société LOGEAL IMMOBILIERE soulève la prescription au titre des préjudices subis antérieurement au 27 juin 2021 en application de l’article 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Elle estime par ailleurs que Madame [S] [I] ne démontre pas le caractère indécent du logement à raison d’une insuffisance de chauffage considérant qu’il n’existe pas pour le logement considéré de température minimale imposée. De plus elle considère que les attestations produites en faveur de Madame [S] [I] émanent de membres de sa famille ou d’autres locataires du même ensemble immobilier voir d’articles de presse qui ne font que reprendre les dires des locataires. Elle critique le mode de calcul de prise de la température par l’huissier et considère en que la société IDEX chargée des relevés de température à la requête du bailleur vient contredire les affirmations de Madame [S] [I].
Le dossier après avoir été appelé aux audiences des 9 septembre 2024 et 9 décembre 2024 a été rappelé à l’audience du 10 mars 2025 où elle a été plaidée et mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION
1 ° Sur la prescription soulevée par la société LOGEAL IMMOBILIERE
L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 stipule « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire en droit a connu ou aurait dû connaitre les faites lui permettant d’exercer ce droit ».
En l’espèce l’assignation ayant été délivrée le 27 juin 2024, les demandes de Madame [S] [I] portant sur la période antérieure au 27 juin 2021 sont prescrites, la locataire n’ayant en outre développé aucun moyen pour s’opposer à la prescription soulevée par la société LOGEAL IMMOBILIERE.
2 ° Sur le manquement du bailleur quant à son obligation d’entretien et de remise d’un logement décent.
En application de l’article 6 de la loi n°89 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.
Le bailleur est également tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et l’entretien normal des locaux loués.
Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, satisfait aux critères de la décence un logement :
-qui assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.
-dont la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
-dont les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.
Il convient de rappeler qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.
En l’espèce il n’est pas sérieusement soutenable que l’habitation donnée à bail à Madame [S] [I] n’aurait pas été sujette à des dysfonctionnements quant au chauffage et à la production d’eau chaude.
Ces dysfonctionnements sont établis tout d’abord par l’aveu même du bailleur dans la correspondance qu’il adresse à Madame [S] [I] le 22 février 2021 reconnaissant « un chauffage collectif défaillant » puis dans un autre courrier du 25 mars 2021 « « de grosse fuites ont été détectées sur le réseau entraînant des coupures générales de chauffage et d’eau chaude » se contentant seulement d’en contester le caractère ininterrompu. La société LOGEAL IMMOBILIERE précisait de plus dans un courrier du 25 juin 2021 qu’elle était consciente des dysfonctionnements ce qui l’amenait à procéder à une remise sur la charge de chauffage correspondant à 1,5 mois de provision mensuelle soit 95,18 euros. Une campagne de travaux était d’ailleurs mise en place par le bailleur démontant s’il en était besoin la nécessité de changer l’installation défaillante. Enfin dans un courrier du 13 décembre 2023 de la société LOGEAL IMMOBILIERE en réponse à une correspondance du conseil de Madame [S] [I], il était encore reconnu par le bailleur certains dysfonctionnements. Ces différentes correspondances du bailleur, suffisent, sans même qu’il soit besoin d’examiner les attestations, coupures de presse et PV d’huissier pour établir l’existence dans son principe un manquement de la société LOGEAL IMMOBILIERE quant à ses obligations de bailleur à l’égard de Madame [S] [I] relativement à la fourniture d’un chauffage et d’une production d’eau chaude suffisante, et par là d’une violation de l’entretien d’un logement décent engageant sa responsabilité.
Si le principe de la responsabilité de la société LOGEAL IMMOBILIERE est établi, il convient d’examiner les conséquences quant à sa durée.
3° Sur les périodes invoquées et l’indemnisation du préjudice
-octobre 2020 à avril 2021
Les demandes antérieures au 27 juin 2021 ayant été jugée prescrites il n’y a pas lieu de les examiner quant à cette période.
-octobre 2021 à juin 2022
Madame [S] [I] indique avoir subi des pannes de chauffage et d’eau chaude et produit aux débats une attestation d’une ancienne voisine, Madame [B] qui indique avoir déménagé le 24 novembre 2021 car « cela était devenu insupportable ». Cette dernière ne peut finalement qu’attester que pour 15 jours compte tenu de la date de son départ. Il ressort également de commentaires parus sur FACEBOOK, de l’affiche LOGEAL IMMOBILIERE du 29 novembre 2021, et du PV de constat que des problèmes de chauffe ont à l’évidence continué à perdurer. Il apparait ainsi démontré que Madame [S] [I] a subi un préjudice lié à des coupures de chauffage et d’eau chaude durant la période d’octobre 2021 à juin 2022 qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1500 euros.
-octobre 2022 à avril 2023
Madame [S] [I] n’invoque que 10 jours sans chauffage mais ne produit pour cette période aucune pièce probante en dehors des attestations. Il conviendra de lui allouer pour cette période la somme de 100 euros.

-novembre à janvier 2024
Madame [S] [I] invoque 18 jours sans chauffage mais pour les mêmes raisons que précédemment et à raison de l’imprécision des attestations son préjudice pour cette période sera limité à la somme de 200 euros
Concernant les pannes d’eau chaude
Le principe en ayant été reconnu par la société LOGEAL IMMOBILIERE il sera fait droit à la réclamation de Madame [S] [I] dans la limite de 50 euros.
Sur la réclamation au titre du préjudice moral
Les dysfonctionnements du système de chauffage, les pannes d’eau chaude, ont nécessairement influé sur la qualité de vie de la locataire et ce, pendant une durée anormalement longue entrainant nécessairement une répercussion sur sa vie quotidienne. Il convient en conséquence de fixer le montant de son préjudice moral à la somme de 1 000 euros.
Sur la réparation du préjudice matériel
Madame [S] [I] sollicite le remboursement des charges de chauffage pour toute la période considérée soit la somme globale de 4585 euros ce qui viendrait à considérer d’une part qu’elle a été durant toute la période privée intégralement de chauffage et d’eau chaude ce qu’elle ne démontre pas et alors qu’elle a déjà réclamé la réparation de son préjudice pour les périodes où elle estime avoir été privée de chauffage.
Elle sera en conséquence débouté de ce chef de demande.
4° Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [S] [I] les frais irrépétibles exposés et non compris dans le dépens. La société LOGEAL IMMOBILIERE sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La société LOGEAL IMMOBILIERE qui succombe supportera les entiers dépens.
Enfin il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.